INQUILINOS. DERECHOS - REPARACIONES NECESARIAS

 

En un contrato de lacación de viviendas, el locatario - inquilino goza de derecho, es decir que :  el locador debe asegurarle el uso y disfrute de la cosa dada en locación.  Pero... nos surge un gran interrogante:  ¿qué ocurre con las reparaciones necesarias que hacen imposible el uso y disfrute de una vivienda?

 

 

 

Caso Hipotético: B-LOCATARIO intima en forma fehaciente  A-LOCADOR para  que realice las  reparaciones necesarias que se encuentren a su cargo: es decir reparaciones extraordinarias -no las reparaciones ordinarias, o reparaciones locativas- , sino las reparaciones provocadas por daños originadas en caso fortuito o fuerza mayor,  por deterioro de la cosa, por daños provocados por terceros. Si A-LOCADOR no las realizara, a pesar de ser intimado, B-LOCATARIO podrá optar por las siguientes vías jurídicas para hacer valer sus derechos:



a) Estará autorizado a retener los alquileres hasta que se hagan las reparaciones, pero esta autorización legal debe usarse con cautela pues sólo se le autoriza a retener el valor equivalente a las reparaciones y a veces resulta dificultoso determinarlo anticipadamente.

b) Si los trabajos no fueran urgentes, podrá el inquilino demandar judicialmente al propietario para que los haga.

c) Si los trabajos son urgentes podrá realizarlos el inquilino a cargo del locador y demandar su restitución.  Incluso si resulta que no eran urgentes pero el locatario los realizó, siendo estas reparaciones útiles y necesarias,  igualmente tendrá derecho a que se les paguen pues ha aumentado el valor de la cosa.

d) También podrá el inquilino demandar los daños y perjuicios sufridos por la falta de reparaciones que hubiera intimado al propietario a realizar.

e) Finalmente, y como la medida más conveniente, en el ámbito de los alquileres,  el inquilino podrá resolver el contrato por exclusiva culpa del locador, pues se encuentra previsto que el incumplimiento de las obligaciones del locador dá derecho al locatario a rescindir el contrato.

En este caso, queda claro, que no deberá abonar ningún tipo de indeminización por rescisión anticipada del contrato, ya que la responsabilidad de esa rescisión se le imputa al propietario.

 

Por último:   ¿Y si el inquilino se opone a que el locador realice las reparaciones necesarias?  Pensemos en la siguiente premisa:  una obra que cause molestias y perturbe de algún modo la vida del locatario.  Pues bien, la doctrina en este caso ha resuelto que el inquilino no puede oponerse a que se realicen estos trabajos.  Tiene que tratarse de “reparaciones necesarias”; pero si podría  oponerse el inquilino en caso de que se traten de obras de modificación, embellecimiento o refacciones innecesarias