Partiendo de éste interrogante, me lleva a pensar que no sólo en el medio comercial, sino también en el particular, la locación es un contrato muy cercano a nuestras vidas. Hay mucha gente, pequeños comerciantes, profesionales o las personas del común que o bien son inquilinos o tienen un pequeño local o departamento que destinan al alquiler, o son fiadores de algún amigo o familiar. Desde siempre he observado que, en muchos casos, se utilizan modelos de contratos, formularios, o se prorrogan contratos de antigua data, sin consulta profesional y sin que las partes firmantes tengan conocimiento que se han modificado algunos aspectos esenciales, que a la hora de enfrentar un problema, o definir una eventual ejecución judicial, pueden generar inconvenientes e incluso la imposibilidad de obtener una adecuada protección legal.
Uno de estos temas, es el de la Fianza. El decreto 1546/2002 (22/8/02), promulgó la ley 25.828, que incorporó al Código Civil el nuevo artículo 1582 bis, por el cual se limita la extensión de la fianza en la locación. Antes de la reforma, el régimen de la fianza en la locación, preveía algunos recaudos a cumplir para mantener la vigencia de esta garantía, tales como la notificación fehaciente o el consentimiento previo autorizando la extensión del contrato, pero en general, las cláusulas que se insertaban en el contrato ya preveían la extensión de la responsabilidad del fiador hasta el efectivo recupero de la vivienda por el locador cualquiera fuera la causa de tal extensión.
Antes de proceder al análisis del art. 1582 bis del CC, recordemos que la fianza es un contrato consensual, unilateral que puede ser onerosa o gratuita. La fianza que se exige en los contratos de locación tiene la naturaleza de fianza de obligaciones futuras del locatario. Por ello, si bien existe un elemento aleatorio en el contrato, el fiador conoce desde el principio la extensión máxima de sus obligaciones, ya que la locación se pacta ordinariamente por un plazo cierto y aun en caso de que este fuera indeterminado, no puede superar nunca el máximo legal de diez años establecido en el artículo 1505 del Cod. Civil. O sea que toma a su cargo un riesgo de incumplimiento del locatario que, de una manera u otra, queda acotado en el tiempo.
Si embargo, las obligaciones de los fiadores fueron desmesuradamente ampliadas en la práctica, mediante cláusulas contractuales que hacían extensiva la garantía prestadas por ellos a todas las prórrogas expresas o tácitas del contrato, o a la continuación de éste después de vencimiento hasta la efectiva devolución de la cosa al locador.
El actual artículo 1582 bis del Código Civil, viene a prohibir una práctica común en los contratos de locación, que consistía en comprometer al fiador, por todo el plazo contractual, más las prórrogas legales o convencionales. Esta nueva legislación viene a ratificar y extender definitivamente los fallos de la jurisprudencia, que con el régimen anterior, frente a situaciones de abuso, limitaban la extensión de la responsabilidad accesoria del fiador con posterioridad a la vigencia del contrato, interpretando que la fianza concluía, por la prórroga consentida por el locador sin aceptación expresa del fiador y también, que la cláusula por la cual el fiador respondía aún vencido el contrato, señalaba la responsabilidad del mismo por todas las obligaciones del locatario, como restituir la cosa locada al vencimiento del plazo acordado e indemnizar los daños y perjuicios originados al locador, pero nunca sujetar al garante a la voluntad del locador y su afianzado, durante todas las veces que éstos quisieran prorrogar el plazo locativo.
Es decir, que dicho artículo, incorporado al Código Civil (1582 bis), aborda el tratamiento del tema de la duración de la fianza en el contrato de locación, y de su propio texto se denota que el tema regulado es “prohibición de la extensión de la fianza” .
La disposición regulada en tres párrafos puede ser divida en dos núcleos normativos diferentes:
1) • En los dos primeros párrafos que establecen el régimen normativo de duración de la responsabilidad del fiador en el contrato de locación, régimen que se conforma con las siguientes soluciones: a) Regla general de la extinción ipso iure de la responsabilidad; b) criterio excepcional de subsistencia por no restitución del inmueble; c) necesidad de conformidad expresa del fiador para extender su responsabilidad por las prorrogas.
2) • Prohibición de incorporación de cláusulas que extiendan anticipadamente la garantía más allá del término original.
1). a) La principal consecuencia de la solución legislativa es la cesación automática de la garantía con la finalización del término contractual previsto. La norma pone fin a la responsabilidad del fiador por obligaciones posteriores a la finalización del contrato. Lo que se establece en definitiva es una limitación temporal de la responsabilidad del fiador.
Como consecuencia de esta limitación a la responsabilidad del fiador, ninguna de las responsabilidades que con posterioridad puedan surgir por la conducta del locatario será posible trasladarlas al fiador. Por lo tanto, extinguido el contrato, no es factible trasladar al garante las deudas provenientes de alquileres, impuestos o reparaciones que puedan proceder del deterioro culpable o inculpable de la cosa, posteriores al vencimiento del plazo contractual. La limitación es definitoria en relación a las partes. No requiere comunicación y opera por el solo vencimiento del término contractual originariamente previsto.
b) Sin embargo si el locatario no entrega el inmueble en la fecha prevista en el contrato, la fianza abarca el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al locador por la demora en la entrega, así como los daños a la propiedad que se constaten en el momento de recibirse el inmueble y las costas judiciales que se devengaren.
c) El segundo párrafo de la disposición bajo análisis condiciona la posibilidad de extensión temporal de la fianza, mas allá del termino del contrato original, a la expresa manifestación del consentimiento del fiador-garante , en consecuencia o el garante presta su consentimiento expreso, o el contrato debe culminar con la finalización del término originalmente previsto. Por lo tanto, el fiador deberá prestar por acto expreso su consentimiento, ante cada renovación o prórroga, tácita o expresa del contrato locativo y nunca antes de concluido el plazo originario. Por ello, serán nulas las estipulaciones que liberen al locador de obtener el consentimiento del fiador, ante cada nuevo acto de prorroga del plazo, incluyendo las cláusulas que prevén la “tácita reconducción”. En cambio se mantiene la extensión de la fianza, en los contratos que incluyan “opción de prórroga”, en favor del locatario.
2) El nuevo artículo 1582 bis, también determina la nulidad de cualquier disposición anticipada que extienda la fianza. Se incluyen los supuestos de fianza “simple”, fiador “solidario” (sin los beneficios de excusión y división), el carácter de “codeudor” o fiador “principal pagador”, etc.
Dicha prohibición de que el garante exprese su consentimiento anticipadamente toma en cuenta dos razones: la primera, es que el legislador ha considerado que el mantenimiento de la responsabilidad del fiador luego de la finalización del término original es una situación anómala que expone al garante a prácticas abusivas. Y segundo, en importante medida, el contrato de locación se celebra a través del esquema de adhesión a cláusulas dispuestas por la parte locadora, lo que posibilitaría que la finalidad tuitiva respecto del garante resulte desvirtuada si se admiten cláusulas que extienden su responsabilidad anticipadamente.
En conclusión, entiendo que la reforma ha sido correcta pues resultaba arbitrario y realmente peligroso, imponerle al fiador la extensión de su fianza, fuera del plazo originario y bajo nuevas modalidades sin su intervención y consentimiento. En el pasado, esto se transformó en fuente de abusos y era necesario ponerle un límite legal más allá de los reconocimientos que se pudieran hacer por vía jurisprudencial. Lo cierto es también, que los locadores con contratos de larga data, y aquellos que celebren nuevos contratos, deben tener presente esta modificación y no utilizar fórmulas o modelos de contratos que ya carecen de valor jurídico.
No hay comentarios:
Publicar un comentario